Problemy indonezyjskiego mieszkalnictwa

Wzrost liczby ludności na ternach miejskich i gwałtowna urbanizacja powoduje liczne problemy w indonezyjskim mieszkalnictwie. Czy władzom uda się je rozwiązać za pomocą nowej rządowej agencji oferującej dofinansowania hipoteczne programy budowy domów socjalnych?

Wracamy do tematu programu masowej budowy domów socjalnych. Wywołał on dużo dyskusji pod naszym ostatnim postem oraz na naszym facebooku.

Agencja BP Tapera

W ostatnim czasie rząd Indonezji powołał nową, rządową agencję BP Tapera. Jej celem ma być masowa budowa domów i mieszkań socjalnych, oferowanie dotacji hipotecznych oraz zwiększanie jakości mieszkalnictwa w Indonezji.

Agencja BP Tapera będzie pobierać 2.5% miesięcznego dochodu pracownika, dodatkowe 0.5% będzie opłacać pracodawca. Pieniądze te będą inwestowane w depozyty terminowe, obligacje rządowe, obligacje regionalne lub fundusze inwestycyjne w Indonezji lub za granicą. W zamian już po 12 miesiącach osoby będące członkami agencji będą mogły ubiegać się o dofinansowanie hipoteczne.

Adi Setianto, komisarz BP Tapera, powiedział, że program w pierwszej kolejności będzie skierowany do 4.2 miliona urzędników służby cywilnej.

Następnie w latach 2022–2023 BP Tapera rozszerzył członkostwo na pracowników przedsiębiorstw państwowych (BUMN), regionalnych (BUMD) i przedsiębiorstw wiejskich (BUMDes), a także indonezyjskiego wojska (TNI) i policji krajowej.

Następnie agencja zacznie koncentrować się na pracownikach z sektorów prywatnych. Przedsiębiorcy, pracownicy nieformalni i pracownicy zagraniczni będą również zobowiązani do przystąpienia do programu. Udział w programie będzie obowiązkowy dla wszystkich.

Z dofinansowania korzystać jednak będą mogły jedynie osoby których miesięcznie dochody wahają się między 4 a 8 milionów rupii (1130 – 2250 złotych). Natomiast osoby które mają już dom lub zarabiają więcej niż 8 milionów rupii miesięcznie również będą zobowiązane odprowadzać składki, ponieważ Tapera to program kolektywistyczny zakładający wzajemną pomoc uboższym.

Nieufność do państwowych instytucji

Sam pomysł budzi pewną nieufność. Warto przypomnieć, że na początku tego roku na skraju bankructwa znalazła się państwowa firma ubezpieczeniowa Asuransi Jiwasraya. Działa ona pod tym samym ministerstwem co powstająca własnie agencja BP Tapera. Asuransi Jiwasraya która również inwestowała pieniądze klientów w fundusze inwestycyjne i giełdę w zamian za świetlane obietnice przyzwoitej emerytury na stare lata, utopiła 13.7 tryliona rupii [3.7 miliarda złotych] po nieudanej inwestycji w akcje wysokiego ryzyka, a łączny koszt zobowiązań finansowych firmy sięga 9 miliardów złotych. Możecie o tym przeczytać w naszym wydaniu wiadomości z 4 stycznia, w akapicie szóstym

Pieniądze klientów przepadły, Asuransi Jiwasraya utraciła płynność finansową, a przeciwko jej szefom toczy się postępowanie karne o niegospodarność. Ciążą na nich również zarzuty korupcyjne. Stąd pytanie – jak przekonać Indonezyjczyków do pomysłu nowej firmy która będzie zarządzać ich oszczędnościami?

Kryzys mieszkaniowy

Szybki wzrost liczby ludności na obszarach miejskich spowodowany przyrostem naturalnym i urbanizacją powoduje wzrost potrzeb mieszkaniowych na obszarach miejskich. Według szacunków 15,95% Indonezyjczyków na obszarach miejskich żyje w wynajmowanych domach.

W Dżakarcie aż jedna trzecia populacji (36%) mieszka w wynajmowanych domach. To właśnie powoduje konieczność zapewnienia przyzwoitych, bezpiecznych i niedrogich domów i mieszkań.

Konieczność zamieszkania w pobliżu miejsc pracy powoduje, że ​​wiele osób wybiera domy o niskim standardzie, głównie w slumsach i nielegalnych osadach. W 2018 roku jedynie 38,3% indonezyjskich domostw spełniało odpowiednie warunki socjalne i sanitarne. Warunki te ocenia się na podstawie czterech aspektów – wytrzymałości budynku, powierzchni na jednego mieszkańca, dostępu do wody pitnej i warunków sanitarnych. Szczególnym problemem jest tutaj niska wytrzymałość spowodowana używaniem nieodpowiednich materiałów budowlanych która przekłada się na to, że takie domy są bardziej narażone na uszkodzenie lub zawalenie, a Indonezja jest przecież krajem w którym powodzie, trzęsienia ziemi czy wichury są dość częste.

Problemy mieszkaniowe przekładają się na to, że jeden dom jest często zamieszkany przez więcej niż jedną rodzinę. Na podstawie danych statystycznych dotyczących dobrobytu z 2019 roku średnio w jednym domu w Indonezji mieszka 1,28 rodziny.

W przypadku Dżakarty w jednym domu mieszka 1,31 rodziny czyli więcej niż wynosi średnia krajowa. Większość gospodarstw domowych w Dżakarcie to domy o powierzchni 20-49 metrów kwadratowych. Stanowią one 35,33% wszystkich domów w stolicy. Domy o powierzchni mniejszej niż 20 metrów kwadratowych stanowią w Dżakarcie 22.54%. Na Bali takie domy stanowią 18.77% wszystkich domostw, a w Yogyakarcie 17.61%.

Riau zajmuje drugie miejsce w Indonezji, zaraz po Dżakarcie, jako prowincja z największym odsetkiem mieszkańców żyjących w wynajmowanych domach. 30.37% mieszkańców Riau wynajmuje domy. Na trzecim miejscu znalazło się Bali gdzie 29.69% mieszkańców życie w wynajętych domach.

Na podstawie wyników krajowej ankiety społeczno-ekonomicznej z marca 2019 roku wydatki Indonezyjczyków na mieszkanie zajmują drugie miejsce po wydatkach na jedzenie.

Średni koszt wynajmu domu jest najwyższy w Dżakarcie, na drugim miejscu znalazła się prowincja Riau, a na trzecim Wschodnie Borneo. Średnia cena wynajmu domu w Dżakarcie jest prawie sześciokrotnie wyższa niż średnia cena wynajmu w pozostałych prowincjach.

Jednocześnie można zauważyć bardzo szybki wzrost cen nieruchomości w Dżakarcie w ostatnich latach. Bańka na lokalnym rynku nieruchomości rośnie bardzo szybko. W stolicy za przeciętny dom o powierzchni nieprzekraczającej 40 metrów kwadratowych trzeba zapłacić minimum 600 milionów rupii (167 tysięcy złotych), ceny dobrych, większych domów w lepszych dzielnicach oscylują w granicach 1 – 1.5 miliarda rupii (280 – 400 tysięcy złotych). Gdy dodamy do tego fakt, że średnie zarobki w Indonezji są niższe niż w Polsce to staje się jasne dlaczego wielu Indonezyjczyków może tylko pomarzyć o własnym, przyzwoitym domu.

Warto dodać, że w Indonezji od kilkudziesięciu lat realizowany jest program przesiedlania mieszkańców z przeludnionej Jawy w mniej zaludnione regiony kraju np. na Sumatrę, Borneo, Papuę czy Sulawesi. W ramach programu nazwanego Program Transmigrasi zainteresowane osoby mogą dostać ziemię i domy w odległych regionach kraju całkowicie za darmo. Jednak samo przesiedlanie obywateli nie rozwiązuje wszystkich problemów.

Budowa domów musi iść w parze z rozwojem transportu publicznego

W przypadku osób o najniższych dochodach samodzielne odkładanie środków nie jest łatwą sprawą i zajmuje dużo czasu. Tak więc program kredytów bez wkładu własnego lub dotacji do budowy domu może być dobrym, alternatywnym rozwiązaniem.

Chociaż trzeba przyznać, że lokalizacja domów socjalnych jest bardzo istotna. To bliskość miejsc pracy i brak konieczności długich dojazdów sprawia, że ludzie wybierają domy o niskim standardzie w pobliżu centrów miast.

Wraz z programem budowy domów socjalnych władze muszą też zapewnić zintegrowane systemy transportu publicznego które pozwolą ludziom mieszkającym na obrzeżach na szybkie i efektywne dojeżdżanie do pracy. Inaczej ci ludzie zaczną porzucać domy socjalne i znów przenosić do slumsów zlokalizowanych w pobliżu zakładów pracy.

Polityka rządu polegająca na przyznawaniu dotacji mieszkaniowych oraz niesienia pomocy w zakresie rozwoju budownictwa mieszkaniowego jest nadal regresywna i silnie uzależniona od środków budżetu państw. Zdolność rządu do budowy domów nie rosną proporcjonalne do rosnącego z każdym rokiem zapotrzebowania na mieszkania i domy.

Miejmy nadzieję, że wraz z nowym programem i agencją Tapera uda się chociaż częściowo rozwiązać liczne problemy mieszkalnictwa i sprawić, że domy w Indonezji staną się bardziej dostępne.

via republika.id